【运营】佛山多家房企推出公寓运营新思路 楼上铺：从自发聚集到公寓项目

    佛山多家房企推出公寓运营新思路 楼上铺：从自发聚集到公寓项目

藏身公寓楼内的亲子科学课程。

万科尚都荟计划做整体楼上铺运营。

寿司不仅美味，还可以现教现学。想给自己和家人亲手做一件心意满满的衣服，这里有老师包教包会。周末亲子活动有什么新玩意？烘焙、科学、画画，一栋楼里都能聚齐……这里说的不是某间大商场里的新业态，而是佛山多家房企正在推动的公寓运营新思路——楼上铺。

从三四年前自发聚集而成的多个楼上铺商圈，到如今有房企主动将其整栋公寓项目打造成楼上铺经营体，无论是为了给商办产品租赁寻找新出路，还是迎合市场发展需求，这一新颖的经营方式，已成为了承载年轻人个性化消费方式的重要载体。

现象：商户搬进公寓楼，房企负责招商

刚过去的“五一”假期，佛山万科就其公寓项目尚都荟举行了楼上铺试营业活动，召集了多个意向进驻商家在其公寓空间里开门迎客。培训机构的科学亲子课程、日料店的寿司趣味制作、简易油画教学课、美甲体验等等，吸引了不少家长、儿童参与。

这不仅是万科某一个楼盘的暖场活动，更是针对其所有商办项目推出的资产管家运营平台的运营思路之一——楼上铺。早在其位于金融高新区的新项目万科a32开售时，万科就提出将通过楼上铺的统一运营方式，将其打造成文创主题商业体。之后，佛山万科召开了资产管家发布会，宣布成立专门的商办产品招商运营机构，免费为业主和租户提供租赁、托管、咨询、运营、招商、推广等相关服务。据佛山万科资产管家部门负责人亢永介绍，万科在佛山还有多个纯商业项目，主打30㎡~60㎡商办公寓，都计划通过这一方式运营。

“尚都荟针对其周边大型住宅小区多，女性消费者为主的特点，主打女性一站式消费空间，招商方向会以美容美体、育儿培训、烘焙咖啡、服饰设计等机构为主。”亢永表示，目前已有100多位业主意向将公寓交由万科方面打理，也有70多个商家提交了进驻意向。记者看到，其中16家都是美容美体，13家涉及各类型培训，其余还有酒店式公寓、月子中心以及一些金融、科技类的小微企业。

无独有偶，碧桂园佛肇区域近日针对其世纪滨江、云空间、三水北江碧桂园、广佛上城的商办空间也有楼上铺的运营想法。“楼上铺优势日渐突出，租金实惠，私密性高、装修自由，还有独特的高层景观。同时我们的一些公寓是复式户型，更符合摄影、咖啡店、民宿、美容、私人会所等一些个性化消费场所的营造。”三水北江碧桂园营销经理助理杨小姐表示，三水北江碧桂园旁边就是新动力广场，商场的客流也有望带动楼上铺。

市场：佛山已形成多个楼上铺聚集区

而在万科、碧桂园之前，这个兴起于香港的商业模式已在佛山落地发芽，在网络、社群经营模式的带动下，形成了沿地铁线的几个主要聚集圈，包括百花广场、万达广场、桂城东、世博广场、南舜怡海港等。但不同的是，这些楼上铺经营都是自发聚集形成，依赖于周边已有多个成熟大型商场，交通便利，进而带动小微商户将业务搬入公寓楼。

以聚集度最高的南海万达广场为例，该项目有3栋公寓，超2000套，早期还有一些纯居住目的的租客，而如今一层楼内一半以上都是商户。记者通过美团网统计，万达广场以及周边新凯广场、广铁金融城内，仅做美甲的商户就有超60家，美容美体的超30家，美发的有近20家，此外还有例如下午茶、咖啡、面包以及花艺、美术、音乐、首饰diy、真人密室逃脱等一些年轻人热衷的娱乐体验类商户。

“凤凰湾由于地处广佛交界，公寓产品的购买者中也有不少是打算拿来做创意工作室的。”凤凰湾营销总监杨继鹏表示，发现公寓产品的这些新用途后，碧桂园佛肇区域也在逐步将公寓价值向更多有志创业的年轻人推广，同时也计划按照这一思路协助招商，发掘公寓更多样化的价值。“楼上铺作为一种新兴的商业模式，会成为一些大型综合体或产城项目商业配套的有益补充，营造更丰富的商居氛围。”杨继鹏说。

商户：楼上铺租金低，经营时间更自由

和街铺、商场铺相比，更低的租金是吸引这些商户“上楼”的主要原因。“商场内铺每月租金最低都要100元~150元/㎡，而且一般都在70㎡左右，这样每月租金就要七八千元甚至过万元，太贵了。而在公寓楼里40㎡一间每月只要2000元。”在南海万达广场内做美甲的小麦说。

而在网络化、社群化交流模式的影响下，随机人流反而成了他们最不在意的问题。“以前我们把铺开在街边，进来看热闹的人多，但没多少精准客户，真正的客户反而是通过熟人介绍或者看我们微信、小红书、美团等发布的信息找来的。只要地段好，上楼没所谓。”一家服装设计制作培训机构的负责人丁丁告诉记者，他们已经在世博广场公寓经营了3年，手把手教服装设计、缝纫，以年轻白领和妈妈群体为主，如今打算在尚都荟开一家新店。“主要考虑周边停车方便。而且复式公寓可以有不同的功能间隔。”丁丁说。

经营时间自由、环境更私密安静也成为了楼上铺的一大特色。“商场有规定营业时间，且要求要有人驻守，这意味着要增加人工开支。但实际上我们都是预约制的，还经常出去举办活动，没人的时候是不需要开门的。”丁丁说。“手作是一项静心的艺术，楼上铺闹中带静，能给客人更好的体验。”南海万达广场一家首饰手作坊店主苏比表示。

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